Estimativa de custo para construção de imóvel residencial

abril 8, 2019RemasterUncategorized6

Grande parte das pessoas deseja construir a própria casa como sempre sonhou. A primeira pergunta que vem à cabeça é: QUANTO VAI CUSTAR?

Saber o número de quartos, banheiros, vagas de garagem, tipo de cozinha, não é suficiente para determinar seu custo. Para um orçamento preciso, é necessário saber desde o tipo de solo que o terreno apresenta até sua cobertura.

Atualmente, é possível obter valores aproximados aos orçamentos, por meio de índices de sindicatos, revistas de construção e construtoras. Faz-se importante esclarecer que a quantificação por orçamento é diferente da quantificação por índices de construção. Orçamento é um valor muito mais preciso, leva muito mais tempo para elaboração, onde é necessário quantificar e orçar todos os serviços grupo a grupo (como por exemplo, fundação, estrutura, revestimento e impermeabilização) presentes do início ao fim da obra com base em dados concretos do produto (leia-se projetos).

Entretanto, se a ideia é obter uma ESTIMATIVA, pode-se usar os índices de construção como base. De maneira geral, baseiam-se em 2 fatores: a Área construída e o padrão de construção.

Área construída:

Segundo a norma NBR 1272:2006 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), área construída é a área total coberta de uma edificação, ou seja, todas as partes que possuírem teto, como por exemplo, os cômodos internos da casa, garagem ou edícula. Deve-se ainda atentar às leis de zoneamento da prefeitura para a região onde está o imóvel e regimentos internos para o caso de condomínios. Em muitos casos, tais regras estipulam valores para recuos laterais e frontais, valores máximos de área construída em função do tamanho do terreno e valores mínimos de área permeável do solo. Ou seja, a área que será construída não é a área do terreno.

Padrão de construção:

Conformo o Art.54 da Lei Federal nº 4.591 de 16/12/64, o padrão da construção, que pode ser baixo, normal ou alto, considera as condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto.

Um dos índices mais usados na construção civil é o da revista construção e mercado, da editora PINI, o Índice CUPE (Custo unitário PINI de edificações), onde são publicados mensalmente os custos unitários por m² de construção em função da região. Abaixo, pode-se verificar o índice CUPE referente a janeiro de 2019.

Figura 1 – Revista Construção e Mercado – PINI – Janeiro, 2019

As obras diferenciam entre si, principalmente em função das suas peculiaridades, como qualidade do solo, desnível do terreno e burocracias na prefeitura local. Por essa razão alguns serviços não estão inclusos no índice CUPE, sendo necessário somar separadamente os custos extras CUPE. Dentre os serviços não contemplados estão os que seguem:

Condições do terreno: movimentos de terra e fundações profundas;
Local da obra: Emolumentos (taxa de adequação de rede de luz ou de água e alvarás);
Complexidade do projeto: Projetos, cópias, orçamentos;
Conforto: Ar-condicionado, aquecedores;
Embelezamento: Paisagismo
BDI (Benefícios e despesas Indiretas): BDI é o fator que as empresas e empreiteiras de construção empregam sobre o custo dos seus serviços. Nele encontram-se os gastos indiretos (impostos, administração central, contador, cartório, comissões) e os benefícios da empresa (lucro).

Os índices CUPE baseiam-se em orçamentos desenvolvidos com base em projetos, os quais definem o Padrão CUPE de construção, com as características mostradas abaixo:

Padrão Fino:

– Residência Térrea: área 250m², alvenaria em tijolos cerâmicos, janelas e portas em alumínio e vidro temperado, fachada com pintura látex acrílica sobre massa acrílica, cobertura com laje impermeabilizada no lugar de telhas.

– Residência assobradada: Considera-se que não há como o padrão ser fino nessa característica.

Padrão Médio:

– Residência Térrea: Área 215m², alvenaria de tijolos cerâmicos, janelas e portas de ferro ou madeira com pintura e vidro comum, cobertura com telhas cerâmicas, fachada com pintura látex PVA sobre massa acrílica.

– Residência assobradada: Idem a residência térrea.

Padrão Popular:

– Residência Térrea: Área 63m², alvenaria de tijolos de concreto, janelas e portas de ferro com pintura esmalte e vidro comum, cobertura com telhas de fibrocimento, fachada e pintura interna caiação sobre reboco.

– Residência assobradada: área 79,40m², alvenaria em blocos de concreto, janelas de alumínio e portas de madeira, revestimento de azulejo nas áreas molháveis, argamassa e pintura látex nas áreas secas, cobertura com estrutura de madeira e telha cerâmica.

Para melhor entendimento da forma de estimar o custo de uma construção, segue exemplo: Suponha-se que será construída uma casa térrea em um condomínio fechado em São Paulo, dentro de um terreno de solo bom, porém irregular, que permita uma construção de 200m². Serão utilizados materiais de 1ª qualidade como janelas de alumínio, portas de madeira com ótima ferragem, porcelanato no piso e parede das áreas molhadas, assoalho nas áreas quentes, louças e metais de marcas consagradas. Pintura acrílica lavável sobre massa corrida nas paredes e tetos internos e sobre massa acrílica nas externas.

Fatores a procurar: Local, Área, Padrão construtivo, Custos extras

Local: São Paulo – SP

Área: 200m²

Padrão construtivo: Mesmo sem verificar nas definições de padrões anteriormente citadas, é fácil saber que essa casa trata-se de alto padrão. De qualquer maneira, confirma-se a referida informação nos Padrões CUPE como Residência Térrea Padrão Fino!
Custo CUPE:

Sabendo qual o padrão construtivo, utiliza-se o índice CUPE de acordo com a região:

Figura 2- Revista construção e mercado – PINI, Janeiro 2019

Com o índice em mãos (R$ 2.306,81/m²) multiplica-se pela área que de construção:

Custo CUPE = 200m² x R$2.306,81 = R$ 461.362,00

Custos extras: Tomando como referência obras próximas, experiência de empreiteiras e empresas da região, obtêm-se a estimativa dos valores extras que serão empregadas no terreno em questão.
Terraplenagem e bota-fora de terra: R$35.000,00
Projetos arquitetônico, fundação, estrutural, instalações elétricas e hidráulicas além dos emolumentos: R$15.000,00
Paisagismo: R$10.000,00
BDI (Benefícios e despesas Indiretas) da empresa de construção contratada: 27,93% a 41,52% (de acordo com o TCPO 13 – Tabelas de composição de preço para orçamento da editora PINI) sobre o custo CUPE. Considerando o menor valor (27,93%) e multiplicando pelo custo CUPE obtêm-se: R$ 461.362,00 x 27,93% = 128.858,40

TOTAL de custos extras: R$188.858,40